জমি বা ফ্ল্যাট কেনার আগে প্রয়োজনীয় প্রস্তুতি জেনেনিন?

জমি কেনার আগে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ মালিকানার প্রমাণ সংক্রান্ত দলিল ও কাগজপত্র। যেসব কাগজপত্রের ফটোকপি সংগ্রহ করতে হবে সেগুলো হচ্ছে হচ্ছে জমির দলিল ওয়ারিশ সনদ প্রযোজ্য। ক্ষেত্রে সিএস এসএ আরএস মহানগর মিউটেশন পড়চা ডিসিআর খাজনার দাখিলা ইত্যাদি।

বিশেষত দলিল মিউটেশন বা নামজারির কাগজপত্র এবং খাজনা হালনাগাদের তথ্যের দিকে প্রাথমিকভাবে জোর দেন। আইনজীবীরা।জমিভেদে সিএস আরএস বা অন্য কাগজেরও প্রয়োজন হতে পারে তাই যতদূর সম্ভব সেগুলো জোগাড় করা প্রয়োজন। 

যাতে জমি সংক্রান্ত অতীত তথ্য বর্তমান মালিকানা পরিমাপ ইত্যাদির নির্ভরযোগ্যতা যাচাই সম্ভব হয়। সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবী বলেন কাগজপত্রের বর্তমান মালিকানার বিষয় ছাড়াও ২৫ বছরের মালিকানা সংক্রান্ত তথ্যের দিকে জোর দেয়া হয়।

পুরনো দলিলের সাথে পরবর্তী নামজারির খতিয়ান মিলছে কী না সেটা গুরুত্বপূর্ণ। অনেক সময় মিউটেশনের নামজারি সময় আরেক জমির কিছু অংশ কাগজে চলে আসে। অথবা মামলা বা দ্বন্দ্বের প্রেক্ষাপটে মিউটেশন বাতিলের মত ঘটনাও ঘটতে পারে এমন ক্ষেত্রে কাগজগুলো মিলিয়ে নিতে হয়। যিনি জমি বিক্রি করছেন তিনি ক্রয় সূত্রে নাকি উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিক হয়েছেন।

জমির প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কে তথ্য পেতে তহসিল অফিস সবার আগে গুরুত্বপূর্ণ।খাজনার রশিদটি সঠিক কী না প্রস্তাবিত দাগ ও খতিয়ানের জমির প্রকৃত মালিক কে জমিতে কোন সরকারি স্বার্থ জড়িত আছে কী না সেটি দেখতে হবে। এখানে সরকারি স্বার্থ বলতে খাস জমি পরিত্যক্ত সম্পত্তি ওয়াকফ এস্টেট এবং সরকারি অধিগ্রহণের বিষয়গুলো খতিয়ে দেখতে হবে। বিবিসি বাংলাকে বলেন জমি সংক্রান্ত অভিযোগ দ্বন্দ্ব মামলার তথ্য নিশ্চিত করতে তহসিল হচ্ছে প্রাথমিক জায়গা।

মিউটেশন বা নামজারি সংক্রান্ত তথ্য বা দ্বন্দ্বের বিষয়ে নিশ্চিত হতে যেতে হবে সহকারী কমিশনার ভূমি অফিসে। বিক্রেতার নামজারির কাগজপত্র মিউটেশন পড়চা ডিসিআর ঠিকঠাক না হলে জমি রেজিস্ট্রেশন করা সম্ভব হবে না। তহসিল এবং এসি ল্যান্ড এই দুই অফিস থেকে তথ্য যাচাইয়ের দিকে বিশেষভাবে জোর দিচ্ছেন আইনজীবী।

সাব রেজিস্ট্রার অফিসতহসিল তহসিল এবং এসি ল্যান্ড অফিস ছাড়াও সাব রেজিস্ট্রার অফিসে যাওয়ার পরামর্শ দিচ্ছেন আইনজীবী জাহাঙ্গীর হোসেন।সাম্প্রতিক বেচা কেনার রেকর্ড অর্থাৎ ছয় মাস থেকে এক বছরের মধ্যে সে জমি বিক্রি সংক্রান্ত তথ্য নিশ্চিতে সাব রেজিস্ট্রার অফিসে যেতে হবে।

 অনেক সময় অন্যান্য সব তথ্য একই থাকলেও সাম্প্রতিক সময়ে একই জমি অন্য কাউকে বিক্রি করে দেয়ার মতো ঘটনা থাকতে পারে। সেজন্য সাব রেজিস্ট্রার অফিসে তথ্য নিশ্চিত করার কথা উল্লেখ করছেন।

ডিজিটাল পদ্ধতি বা ডিজিটাল যন্ত্রপাতি ব্যবহার করে ভূমির জরিপ পরিচালনাকে ডিজিটাল সার্ভে বলা হচ্ছে।কর্মকর্তারা বলছেন ডিজিটাল জরিপের মাধ্যমে খুব সহজেই জমি পরিমাপ করা যাবে এবং একই সাথে জমির মালিকানা ও মাপের স্বচ্ছতা নিশ্চিত হবে। এই অঞ্চলে প্রথম ভূমি জরিপ শুরু হয়েছিল ১৮৮৮ সালে কক্সবাজার জেলার রামু থেকে।

 ওই জরিপের নামকরণ করা হয় ক্যাডাস্ট্রাল সার্ভে বা সিএস জরিপ। এই জরিপ শেষ হয় ১৯৪০ সালে দিনাজপুর জেলায়।এরপর ধাপে ধাপে স্টেট একুইজিশন সার্ভে এসএ জমিদারি অধিগ্রহণ জরিপ পাকিস্তান সার্ভে পিএস রিভিশনাল সার্ভে আরএস এবং সবশেষ বাংলাদেশ সার্ভে বিএস জরিপ সম্পন্ন হয়।

পুরনো পদ্ধতির জরিপে ফিতা টেনে দিয়ে জমির মাপ নিয়ে ম্যাপ তৈরি করা হতো।ইতোমধ্যে পটুয়াখালী ও বরগুনাতে ডিজিটাল জরিপের পাইলট প্রোগ্রাম চলছে। এছাড়া চট্টগ্রাম রাজশাহী ও নারায়ণগঞ্জের সিটি কর্পোরেশন মানিকগঞ্জ মুন্সিগঞ্জ ও ধামরাইয়ে এই ডিজিটাল জরিপের কাজ চলছে বলে অধিদফতরের পক্ষ থেকে জানানো হয়।

কর্মকর্তারা বলছেন এটি সফল হলে এই জরিপের ওপর ভিত্তি করে সারা দেশে ডিজিটাল জরিপ কার্যক্রম পরিচালনা করা হবে। ভূমি মন্ত্রণালয় জানিয়েছে সারা দেশে ডিজিটাল জরিপের সক্ষমতা অর্জনে গত বছর এক হাজার তিনশ কোটি টাকা ব্যয়ে ৫ বছর মেয়াদি ডিজিটাল সার্ভের উদ্যোগ নেয়া হয়।

তিনটি পার্বত্য জেলা ছাড়া দেশের ৪৭০টি উপজেলার মৌজা পর্যায়ে জিওডেটিক সার্ভের মাধ্যমে ২ লাখ ৬০ হাজার ৩১০টি জিও-রেফারেন্সিং পয়েন্ট নির্ধারণ করা হবে ও ১ লাখ ৩৩ হাজার ১৮৮টি মৌজা ম্যাপের ডাটাবেজ প্রস্তুত করা হবে।এ প্রকল্পের মাধ্যমে মূলত জমির মানচিত্র ও রেকর্ড সমন্বয় করা হবে।

 এতে ভূমি মালিক ওয়েবসাইটে গেলে ম্যাপ ও খতিয়ান দুটি একসাথে পেয়ে যাবেন।এজন্য ডিজিটাল ল্যান্ড ম্যানেজমেন্ট সফটওয়্যার প্রস্তুত করা হচ্ছে। সকল ডাটা ক্লাউড বেইজ সার্ভারে সংরক্ষণ করা হবে।

এদিকে নির্ভুলভাবে ডিজিটাল পদ্ধতিতে ভূমি জরিপ করতে বাংলাদেশ ভূমি জরিপ করতে । গ্লোবাল নেভিগেশন স্যাটেলাইট সিস্টেম ফোর্থ জেনারেশন সার্ভে ড্রোন বা ইউএভি, গ্রাউন্ড কন্ট্রোল স্টেশন, সেইসাথে গ্লোবাল পজিশনিং সিস্টেম। জিপিএস ইলেকট্রনিক টোটাল স্টেশন ইটিএস, ডাটা রেকর্ডার, প্লটার ইত্যাদি প্রযুক্তি ব্যবহার করার কথা জানিয়েছে। 

ভূমি মন্ত্রণালয়।জরিপ অধিদপ্তরের কর্মকর্তারা জানিয়েছেন ড্রোন উড়িয়ে জমির পূর্ণ ছবি ধারণ করা হবে। স্যাটেলাইট ইমেজিং-এর মাধ্যমে জমির অবস্থান ও মাপ নিশ্চিত করা হবে।স্যাটেলাইট ইমেজ কিনে সেটা মৌজা ম্যাপের সাথে সমন্বয় করে ডিজিটাল ল্যান্ড জোনিং ম্যাপ তৈরি করা হবে। এর ফলে কৃষিজমি জলাভূমি পাহাড় ও বনভূমি রক্ষাসহ জমির পরিকল্পিত ব্যবহার করাও সম্ভব হবে।

এছাড়া ইটিএস এর মাধ্যমে জমির নির্ভুল পরিমাপ বা প্লট ভাগ করা হবে। প্লট টু প্লট জরিপ সম্পন্ন হলে সরকারি ও বেসরকারি মালিকানার তথ্যটি সহজেই জানা যাবে।ভূমিতে পূর্বে জরিপ করা থাকলে উক্ত জরিপের ডিজিটাইজ ম্যাপের সাথে নতুন প্রস্তুত ম্যাপের সুপার ইম্পোজের মাধ্যমে প্রস্তুত করা হবে নতুন জিও রেফারেন্স মৌজা ম্যাপ।এছাড়া পরবর্তীতে মৌজা ও প্লট ভিত্তিক জাতীয় ডিজিটাল ভূমি জোনিং প্রকল্প থেকে সংগ্রহ করা স্যাটেলাইট ইমেজের সাথেও সমন্বয় করা হবে এই মৌজা ম্যাপ।

বাংলাদেশ ডিজিটাল সার্ভের মূল উদ্দেশ্য অল্প সময়ে সমগ্র বাংলাদেশে ক্যাডাস্ট্রাল সার্ভে তথা ভূ সম্পদ জরিপ শেষ করা।এ ধরণের জরিপে জমির পরিমাণ, জমির আইলের দৈর্ঘ্য প্রস্থ আকার ইত্যাদির পুঙ্খানুপুঙ্খ মাপ সম্পর্কে জানা যাবে এবং পরিমাপে ভুল হওয়ার সম্ভাবনা খুবই কম থাকে।জরিপ অধিদপ্তর বলছে একবার ডিজিটাল জরিপ সম্পন্ন হলে প্রাকৃতিক কারণে বড় ধরনের ভূমির বিচ্যুতি ছাড়া মাঠে গিয়ে বার বার জরিপ করার প্রয়োজন হবে না।

একই সঙ্গে অনলাইনে মৌজা ম্যাপ ও খতিয়ান একসাথে পাওয়া যাবে।ভূমি জরিপ অধিদপ্তর আশা করছে এতে ভূমি ব্যবস্থাপনার আমূল পরিবর্তন হবে, আদালতের মামলা কমবে সরকারি রাজস্ব বৃদ্ধি পাবে এবং আইনশৃঙ্খলা পরিস্থিতির উন্নতি হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

বর্তমানে ভূমি জরিপ কয়েকটি ধাপে সম্পন্ন হয়ে থাকে। সাধারণত কোন এলাকায় ডিজিটাল জরিপ শুরু করার আগে সেখানকার পত্র পত্রিকায় বিজ্ঞাপন দিয়ে না হলে মাইকিং করে এ বিষয়ে প্রচার প্রচারণা চালানো হয়। এবং ব্যাপক জনসংযোগ করা হয়।এর মাধ্যমে মূলত সেখানকার জমির মালিকদের জানানো হয়।

 তারা যে নিজ নিজ জমির সীমানা চিহ্নিত করেন এবং জমির মালিকানার কাগজপত্র যেমন দলিল নামজারি ও খাজনা পরিশোধ কাগজপত্র হালনাগাদ অবস্থায় কাছে রাখেন।এর মাধ্যমে ওই ব্যক্তির জমির তথ্য যাচাই বাছাই করা হবে। কোন সমস্যা না থাকলে মালিকানার তথ্য অনলাইনে এন্ট্রি করা হবে।পুরনো পদ্ধতির জরিপে দেখা যেতো একটি খতিয়ানের একাধিক মালিক রয়েছে।

 ডিজিটাল পদ্ধতিতে সেই সুযোগ আর থাকছে না।ডিজিটাল জরিপে নতুন করে মৌজা নকশা প্রস্তুত করা হতে পারে। যা ট্রাভার্স সার্ভে নামে পরিচিত। স্যাটেলাইন ইমেজের মাধ্যমে মৌজার অবস্থান চিহ্নিত করা হবে। এরপর মৌজার ম্যাপ বা নকশাটি ডিজিটাল পদ্ধতিতে আঁকা হবে। একে কিস্তায়ার বলা হয় এই মৌজা ম্যাপে ডিজিটাল পদ্ধতিতে একেকজন মালিকের ভূমিতে আলাদা আলাদা দাগ নম্বর টানা হয়।

জরিপ কর্মকর্তারা মালিকের রেকর্ড দলিলপত্র ও দখল যাচাই করে মালিকের নাম ঠিকানা ও অন্যান্য তথ্য খতিয়ানে লিপিবদ্ধ করেন। এই রেকর্ড প্রস্তুত করাকে খানাপুরী বলা হয়এই স্তরে ভূমি মালিকদের কাজ হচ্ছে জরিপ কর্মকর্তাদের কাছে জমির মালিকানা ও দখল সংক্রান্ত প্রমাণাদি উপস্থাপন করা।

জরিপ কর্মকর্তারা এই প্রস্তুত করা রেকর্ড জমির খতিয়ান বা মাঠ পর্চা সংশ্লিষ্ট ভূমি মালিকদের বুঝিয়ে দেন। এই কাজটিকে বলা হয় বুঝারত এই কাগজপত্র কবে বুঝিয়ে দেয়া হবে সেটা নোটিশ পত্রিকায় বিজ্ঞপ্তি প্রচার এলাকায় মাইকিং এর মাধ্যমে জানিয়ে দেয়া হয়।এই স্তরে ভূমি মালিকদের কাজ হল ওইসব কাগজপত্রে দেয়া তথ্য ঠিকঠাক আছে কিনা তা যাচাই করা।

 কোথাও কোন সংশোধন বা পরিবর্তন প্রয়োজন হলে নির্দিষ্ট ডিসপিউট ফরম পূরণ করে তা জরিপ কর্মকর্তার কাছে জমা দিয়ে কিংবা অনলাইনেও সংশোধন করে নিতে হবে।পরে স্থানীয় সরকারি কর্মকর্তা শুনানির মাধ্যমে দ্রুত বিবাদ নিষ্পত্তি করে জমির মালিকানা বুঝিয়ে দেন।এরপর সেই কাগজপত্র একজন রাজস্ব কর্মকর্তা যাচাই বাছাই করে সত্যায়ন করেন।

একে তসদিক বলা হয়। এখানেও কোন ভুল থাকলে সংশোধনের সুযোগ রয়েছে।তসদিককৃত পর্চা বা সত্যায়িত কাগজপত্র জমির মালিকানার প্রাথমিক আইনগত ভিত্তি হিসেবে বিবেচিত হয়। তাই এ স্তরের কাজটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।এরপর ভূমি মালিকদের নামের প্রথম অক্ষর অনুযায়ী খতিয়ান বা পর্চার নতুন নম্বর দেওয়া হয়।

 একে খসড়া প্রকাশনা নম্বর বলাএই খসড়া প্রকাশনার কোন তথ্য নিয়ে আপত্তি থাকলে তখন আপত্তি মামলা দায়ের করতে হয়।আপীল শুনানি ও চূড়ান্ত রায়ের ভিত্তিতে খতিয়ান ও ম্যাপ চূড়ান্ত প্রকাশনা দেওয়া হয়। এই হালনাগাদ তথ্যের বিবরন অনলাইনে পাওয়া যাবে।

যে প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তির কাছ থেকে আপনি ফ্ল্যাটটি কিনতে যাচ্ছেন না কেন আপনাকে প্রথমে নিশ্চিত করতে হবে। এর জন্য যে জমিতে প্রস্তাবিত ফ্ল্যাটটি রয়েছে তার সর্বশেষ রেকর্ডে বিক্রেতার নাম উল্লেখ আছে কি না এবং সিএস আরএস সহ অন্যান্য লেজারের আদেশ রয়েছে কিনা তা পরীক্ষা করা প্রয়োজন।

এবং আপনাকে জানতে হবে যে রিয়েল এস্টেট কোম্পানির যথাযথ নিবন্ধন আছে কি না এবং এটি রিহ্যাবের সদস্য কিনা। যদি ডেভেলপার কোম্পানি কোন মালিকের কাছ থেকে জমি নিয়ে থাকে, তাহলে এই বিষয়ে কোন চুক্তি আছে কিনা তা যাচাই করা প্রয়োজন।

ভূমি উন্নয়ন কর প্রদানের ক্ষেত্রে জমির হালনাগাদ খেয়াল রাখতে হবে। ভূমি কর না দেওয়ার কারণে কোন সার্টিফিকেট কেস আছে কিনা তা খুঁজে বের করা প্রয়োজন। জমিতে অন্য কোনো মামলা আছে কিনা তা আমাদের খুঁজে বের করতে হবে।

এটি নিশ্চিত করতে হবে যে প্রস্তাবিত ফ্ল্যাটটি সরকারের খাস জমিতে আছে নাকি সরকারের কোন স্বার্থ আছে। এটাও দেখা উচিত যে জমি অর্পিত সম্পত্তি বা পরিত্যক্ত সম্পত্তির তালিকায় আছে কিনা। জমি আগে যে কোন সময়ে অধিগ্রহণ করা হয়েছে বা প্রক্রিয়াধীন আছে কিনা তা ওয়াকফ দেবোত্তর জমি কিনা তা বিবেচনায় নেওয়া উচিত।

পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি যাচাই জমির মালিক কোন অ্যাটর্নি বা অ্যাটর্নি নিয়োগ করেছেন কিনা তা খুঁজে বের করুন। এটি সঠিক কিনা তা অ্যাটর্নিকে দেখতে হবে। যদি বিক্রেতা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির মাধ্যমে ক্ষমতা পেয়ে থাকে তাহলে তার বৈধতা যাচাই করা প্রয়োজন। প্রকৃত মালিক সঠিক কিনা এবং অ্যাটর্নি সঠিক কিনা তা দেখার জন্য প্রকৃত মালিকের সাথে যোগাযোগ করুন।